Blogin lukija lähestyi sähköpostilla ja kysyi kysymyksiä koskien sijoitusyhtiön perustamista.
Kannattaako yhtiöön laittaa asunto, jossa itse asumme, vai pelkästään sijoitusasunnot? Jos, niin miksi ja jos ei, niin miksi?
Asuntoihin kohdistuu henkilökohtaista velkaa. Voimmeko laisinkaan siirtää näitä omaisuuksia yhtiölle ilman lainanantajan suostumusta ja jos niin miten?
Yksi asunnoista on pks:llä ja sen arvo on melkein kaksinkertainen hankintahintaan verrattuna. Mieheni on ollut asunnossa kirjoilla 5 vuotta, ja on edelleen. Pitääkö tästä asunnosta maksaa luovutusvoittoveroa kun omaisuuden siirtää apporttina uuteen yritykseen? Entä varainsiirtoveroa?
Yksi asunnoista on pelkästään sijoituskäyttöön hankittu 1,5 vuotta sitten. Pitääkö tästä maksaa luovutusvoittovero sekä varainsiirtovero, jos tämä siirretään yritykselle?
1) Emme tarkemmin tunne taustoja, minkä takia haluaisitte siirtää asuntonne sijoitusyhtiön nimiin. Meidän mielestä siihen on muutama järkevä peruste: verotus on tällä hetkellä hieman kevyempi yrityksellä kuin yksityishenkilölle varsinkin, jos ei ole tarvetta nostaa varoja ulos vaan haluaa kerryttää omaisuutta yrityksen sisälle ja nostaa sitten joskus. Toinen tilanne on, jos käy aktiivisesti kauppaa asunnoilla, niin verottaja saattaa tulkita tämän yksityishenkilölle elinkeinotoiminnaksi, jolloin veroprogression takia veroaste saattaa nousta melko korkeaksi. Kolmas peruste on, jos haluaa tehdä myös jotain muuta bisnestä samalla ja firman kautta voi samalla sijoittaa asuntoihin.
2) Asuntojen siirtäminen ilman pankissa käyntiä ei onnistu, mikäli asunnot ovat vakuutena lainalle. Ainakin panttaussitoumus täytyy tehdä uudestaan.
3) ja 4) Normaalisti oman asunnon myynti on luovutusvoittoverosta vapaa 2 vuoden omistuksen jälkeen. Näin myös apportissa. Varainsiirtovero pitää maksaa. Lisäksi selvää on, että tämän tyyppisistä transaktioista tulee aina kuluja ja ylimääräistä vaivaa. Kuluja tulee ainakin pankin suunnalta lainojen uudelleenjärjestelystä sekä verottajalta, koska varainsiirtovero pitää maksaa, kun omistaja vaihtuu.
Yllä mainittuihin sijoitusyhtiön etuihin liittyen on korostettava, että verotus on tällä hetkellä kevyempi yrityksen kautta, mutta onko se sitä viiden tai kymmenen vuoden päästä? Emme tiedä eikä sitä tiedä kukaan muukaan. Tällä hetkellähän trendinä on ollut selvästi, että pääomatuloverotus kiristyy ja yrityksen maksama yhteisövero alenee. Hallituksia kuitenkin tulee ja menee, ajat muuttuvat ja kokeneetkin poliitikot ”tarkastavat” mielipiteitään kulloinkin vallitsevan yleisen mielipiteen mukaan.
Kysymyksenne ovat melko spesifejä ja sen takia suosittelisimmekin ottamaan hieman konsultaatiota asiansa osaavalta verojuristilta. Selvää on, että kuluja aiheutuu joka tapauksessa paljon, teette kuvion niin tai näin. Lisäksi osakeyhtiön kirjanpito maksaa ellei sitä tee itse. Suosittelemmekin laskemaan hieman auki, montako vuotta menee saavuttaa kertyneillä verosäästöillä nyt järjestelyihin menevät kulut. Mikäli aika menee yli viiden vuoden, kannattaa vakavasti miettiä siihen ryhtymistä. Lisäksi suosittelisimme odottamaan ensi kevään vaaleja ja sitä seuraavaa hallitusohjelmaa. Todennäköisesti vuoden päästä meillä on uusi hallitusohjelma ja sitä kautta jotain suuntaviivoja seuraavan neljän vuoden verotukseen.
Yksi näkökulma asiaan voisi olla tämä: jättäkää tilanne nyt entiselleen ja ostakaa seuraavat asunnot yrityksen nimiin. Näin ei tule ylimääräisiä kuluja ja kävi verotuksen suhteen niin tai näin, on teillä omistuksia sekä yksityishenkilöinä että yrityksen kautta. Riskit verotuksen muutosten suhteen pienenevät ja jatkossa voitte tarkastella hankintoja aina tapauskohtaisesti.
Johtopäätös: Lähtökohtaisesti emme suosittele siirtämään olemassa olevia asuntoja firman nimiin, koska siitä aiheutuu ylimääräisiä kustannuksia. Yhtiön perustaminen voi toki muuten olla perusteltua ja sitä kautta tulevien ostojen tekeminen firman nimiin voi hyvinkin olla perusteltua. Ennen aloittamista kannattaa keskustella asiasta pankin kanssa, jotta rahoitusasiat ovat kunnossa. Rahoituskuviot menevät valtaosassa pankkeja melko lailla uusiksi, jos toimijana on yksityishenkilön sijaan yritys. Lisää teemasta voi lukea aiemmin julkaistusta blogitekstistä.
P.S.
Tällä viikolla meni 5000 myydyn kirjan raja rikki. Se on huikea saavutus tietokirjalle ensimmäisen 13 kuukauden aikana. Olemme erittäin otettuja ja nöyrästi kiitollisia tästä! Kiitos kaikille kirjan lukeneille ja blogin lukijoille!
Joonas Orava, Olli Turunen
